（2013）泉民初字第0919號
——江蘇省徐州市泉山區人民法院(2013-6-6)
徐州市泉山區人民法院
民事判決書
（2013）泉民初字第0919號
原告徐州某物業管理有限公司
被告徐州市泉山區某某中心幼兒園，住所地：徐州市泉山區某某小區內。
原告徐州某物業管理有限公司（以下簡稱某物業公司）訴被告徐州市泉山區某某中心幼兒園（以下簡稱某某幼兒園）物業服務合同糾紛一案，本院于2013年3月5日立案后，依法由審判員關林獨任審理，于2013年5月28日、5月31日公開開庭進行了審理。后依法組成合議庭，于2013年6月5日公開開庭進行了審理。本案現已審理終結。
原告某物業公司訴稱，原告根據與徐州市泉山區人民政府金山街道辦事處簽訂的關于某某小區的物業管理委托協議，自2009年7月15日為被告提供協議中約定的服務和管理責任。被告僅在原告第一次向其收費時支付了200元垃圾處理費，后再也不履行支付服務和管理費用的義務，原告多次登門催交、發函催交，被告均未支付物業服務費、垃圾處理費。為維護原告的合法權益，原告故訴至法院，請求法院依法判令被告支付物業服務費12384元（2009年7月15日至2013年4月30日）及滯納金6738元、垃圾處理費8190元（2009年7月15日至2013年4月30日）及滯納金4678元，合計31990元。
被告某某幼兒園辯稱，被告使用的房屋是租賃金山街道辦事處的，被告已向金山街道辦事處交納相應的管理費。被告從未與原告簽訂過物業服務合同，原告也沒有為被告進行過物業服務。綜上，被告不應向原告交納物業服務費。關于垃圾處理費，原告也無權向被告收取。
經審理查明，2009年7月15日原告某物業公司（乙方）與徐州市泉山區人民政府金山街道辦事處（甲方）簽訂了關于某某小區的物業管理委托協議，協議約定：“甲方將某某小區委托乙實行物業管理，委托內容包括環境衛生保潔（不含化糞池的清理和主管道的維修更換）、公共秩序維護、基礎設施設備的日常維護和管理（不含房屋和公共設備的維修和更換）、綠化管理（不含綠化喬木的更換和移植補栽）等，委托管理期限自2009年7月15日起至2012年7月15日止，業主和物業使用人交納的物業管理費由乙方收取，收取標準住宅用房每月0.2元/平方米，甲方委托乙方代收城市居民垃圾處理費（票據由甲方提供），甲方撥付的物業服務費第一年應為20萬元/年、第二年應為18萬元/年、第三年應為14萬元/年。”協議簽訂后原告某物業公司即對某某小區進行了相應的物業服務，直至2013年4月30日。
另查明，被告某某幼兒園使用的房屋系其法定代表人趙某某（乙方）于2003年9月1日向徐州泉山物業管理有限公司租賃的，房屋租賃合同約定：租期十年，自2003年10月1日至2013年9月30日，乙方在租賃期間所發生的經營費用（包括水、電費用）由乙方自己承擔。2011年3月7日被告某某幼兒園（乙方）就其使用的房屋又與徐州市泉山區人民政府金山街道辦事處（甲方）簽訂了房屋租賃合同，合同約定：甲方出租給乙方使用的該房屋建筑面積共約1200平方米，租期三年，自2010年9月30日至2013年9月30日，第一年租金40000元、第二年租金50000元、第三年租金60000元，乙方在承租期間所發生的費用（包括水、電等費用）由乙方承擔。
2010年6月被告某某幼兒園向原告某物業公司交納了垃圾處理費200元。
2012年11月8日原告某物業公司通過徐州郵政局特快專遞向被告某某幼兒園郵寄了欠付費用的書面催交函，催交2009年7月15日至2012年12月31日期間的物業服務費10748元、垃圾處理費7470元及滯納金，被告某某幼兒園于2012年11月9日收到該催交函。
2012年12月原告某物業公司以訴稱理由訴至本院，被告某某幼兒園則以辯稱理由答辯。
以上事實有原被告陳述、原告某物業公司與徐州市泉山區人民政府金山街道辦事處簽訂物業管理委托協議、被告某某幼兒園的法定代表人趙某某與徐州泉山物業管理有限公司簽訂的房屋租賃合同、被告某某幼兒園與徐州市泉山區人民政府金山街道辦事處簽訂的房屋租賃合同、欠付費用催交函、郵件查單、付款證明等證據予以證實。
本院認為，建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。本案中原告某物業公司對徐州市泉山區某某小區進行的物業服務是基于其與徐州市泉山區人民政府金山街道辦事處簽訂的物業管理委托協議，該協議對被告某某幼兒園不具有約束力。原告某物業公司對某某小區進行了事實上的物業服務，根據江蘇省高級人民法院《關于審理物業服務合同糾紛案件若干問題的意見》第五條的規定，被告某某幼兒園應支付相應的物業服務費。物業服務糾紛中，經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。本案中原告某物業公司向被告某某幼兒園催交了2009年7月15日至2012年12月31日期間的物業服務費，故對原告某物業公司主張的該期間的物業服務費，本院予以支持，該期間之后的物業服務費，原告沒有書面催交，本院不予支持。根據原告某物業公司物業服務的具體內容、質量，被告某某幼兒園使用房屋的用途，本院酌定被告某某幼兒園應按照0.1元/平方米•月的標準交納物業服務費，因此被告某某幼兒園應向原告某物業公司交納2009年7月15日至2012年12月31日期間的物業服務費4980元（1200平方米×0.1元/平方米•月×41.5月）。原被告未就物業服務費的交納時間進行過約定，因此對于原告主張的物業服務費的滯納金，本院不予支持。原告某物業公司主張的垃圾處理費系行政事業性收費，應由市容環境衛生行政主管部門負責征收，因對原告主張的垃圾處理費及滯納金，本院不予支持。
綜上，依照最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條之規定，判決如下：
一、被告徐州市泉山區某某中心幼兒園于本判決生效后十日內給付原告徐州某物業管理有限公司2009年7月15日至2012年12月31日期間的物業服務費4980元。
二、駁回原告徐州某物業管理有限公司的其他訴訟請求。
案件受理費600元，由原告徐州某物業管理有限公司負擔550元，被告徐州市泉山區某某中心幼兒園負擔50元（原告已預交，被告隨案款一并給付原告）。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于江蘇省徐州市中級人民法院。
審 判 長 關 林
代理審判員 丁 賀
人民陪審員 李運華
二Ｏ一三年六月六日
書 記 員 劉 玲
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