最高人民法院

最高人民法院關于張樹江與陳伯寅房屋租賃案的批復

1981年12月2日，最高人民法院

上海市高級人民法院：
你院（80）滬高民申字第48號函收悉。關于函中所請示的問題，經我們研究認為，根據上海市房地產管理局1965年2月1日《關于處理二房東問題的請示報告》中第七條的規定，考慮到目前張、陳二戶的居住現狀。同意你院審判委員會的意見，分戶給張樹江一間亭子間居住為宜。

附：上海市高級人民法院關于處理張樹江與陳伯寅房屋租賃糾紛案的請示報告 （80）滬高民申字第48號
最高人民法院：
被告陳伯寅（第八帆布廠退休職工）于1951年租賃了紹興路96弄9號三樓前后兩間住房，前間朝南連陽臺20．2平方米，由3個子女住；后間朝北15．2平方米，陳夫婦自住。半年后，陳的連襟即原告張樹江（瑞金醫院醫生）之父為便利治病寄住到陳家。隨后，張母、張弟與張本人也先后住過。戶口都遷入，與陳的3個子女同住前間，并長期搭伙在陳家。1953年張母自行租賃同弄內一個20平方米的房間，供張樹江與弟同住，戶口未遷。1956年張弟在此屋內結婚，張又住回陳家。陳因子女長大，住房困難，于1960年又租賃同幢房子的三樓亭子間（11．4平方米），由張樹江與陳的長子同住。1965年陳長子去云南后，此屋便由張獨住，但陳仍放有家具在內。張父繼續與陳兩子女同住前樓，張母1965年起常住蘇州（戶口未遷）。
陳每月房租8元，張住陳家是不付房租的。陳與張的老家都在蘇州，陳在蘇州的家具什物一直堆放在張蘇州的私房中。自1958年國家在蘇州另行安排公房給張后，陳的家具就放在張的公房里，每月付給張那間公房的房租6元（此房已于1978年還給張），從此張也開始貼補陳房租3元。1977年張父去世，兩家糾紛公開化，張樹江以兩家合租為由，要求分租立戶，并于1977年向盧灣區法院起訴。區法院會同雙方組織、里弄、派出所、房管所等有關單位一起調解，認為租賃權是陳的，張無權分房，但為了解決糾紛，照顧張無房居住的困難，經陳同意將亭子間給張分租立戶，因張不同意，調解不成。后來，區法院認為房屋租賃權是陳的，但雙方共同使用已有28年之久，張也是實際使用人，故以三間房屋分成兩組，前間（包括陽臺）一組，后間與亭子間一組，由陳家先挑，陳認為這樣分組不合理而拒絕，于是第一審判決張住前間，陳住后間與亭子間。
陳認為自己是為了照顧張家便利治病，給予寄住的，反而給分去了一間面積最大，朝向最好的房間，不服原判向中院上訴。中院審理后考慮到張與其母兩人住亭子間面積太小，欲調解給后間，張又執意不從，中院便維持原判，陳向高院申訴。
我院認為，陳的租賃權應得到保護，第一、二審判決不當，故撤銷第一、二審判決，發回盧灣區法院重審。但張及張的單位到處寫信，堅持要維持原判。而區法院經再審也認為，張寄住了28年已形成實際使用人，取得了租賃權，打算維持原判。
我院審判委員會討論認為：張雖住陳家二、三十年，但性質仍屬寄住。根據是：一、租賃契約戶名是陳家的。二、戶口資料中記載張家遷入戶口是為了“便利治病”、“寄住”。三、20幾年張一家搭伙在陳家，從不獨立開伙。四、張向自己組織、向蘇州房管部門申請房屋亦說是寄住在陳家的。陳家出于對親戚的照顧，還可從他們居住的實際情況中看出：張父一直是與陳子女混住前間，張從1965年起雖獨住亭子間，但陳的家俱仍存放在亭子間內。因此，陳家的租賃權是明確的，應當受到保護。至于實際問題的處理，根據上海市人委批發上海市房地產管理局1965年2月1日《關于處理二房東問題的請示報告》第七條規定“對于確實為了照顧親友居住困難，擠出一部分公管房屋讓給親友居住沒有中間剝削的，在處理的時候可以根據他們的自愿，分戶同房管部門建立租賃關系，也可以不分戶，由房管部門在管理資料中注明備查”的精神，由于張在上海確無住房可遷，張又長期居住亭子間，陳也愿意將亭子間分戶給張，因此，原則上應維持居住現狀，張繼續居住亭子間是比較合理的。
鑒于這件糾紛有一定的代表性，法院上下之間又意見不一致，為慎重起見，特此請示。
1980年12月29日