[ 張玉敏 ]——(2000-11-5) / 已閱37247次
對此已有法律的明文規定（《德國民法典》第313條）。
其他方面的缺陷如行為能力的欠缺和意思表示的瑕疵應當也可以補正。承認物權行為可補正債權行為的缺陷，可以避免有效的物權行為和無效的債權行為之間的矛盾，既合乎情理，又合乎法理。總之，按照物權行為無因性理論，債權行為不成立、無效或被撤銷時，如果這些缺陷同樣存在于物權行為，可根據法律行為有關規定，撤銷物權行為或宣告其不成立、無效，使交付或登記不發生所有權轉移的法律效力，所有權人的利益可得到有效保障。如果物權行為不存在這些缺陷，則應以物權行為補正債權行為的缺陷，不允許對債權行為撤銷。由此可知，物權行為無因性理論嚴重損害出賣人利益的觀點是站不住腳的。
五 承認物權行為有利于維護合同秩序
否認物權行為，“以物權變動為債權行為之當然結果，并以交付或登記為生效要件”的主張，〔9
〕在理論上混淆了物權行為和債權行為的界限，與《民法通則》第84條的規定相悖。在實踐中則極易被認為債權合同以交付和登記為生效要件，在此之前合同無法律約束力，從而根本否定了協議的法律效力，破壞合同秩序，踐踏了民法的基本原則——誠信原則。我國司法實踐中以登記作為房屋買賣合同生效條件的作法，恐怕與這種主張有直接關系。
最高法院在司法解釋中多次重申，1983年國務院《城市私有房屋管理條例》實施以后的房屋買賣合同，未經登記者無效，致使許多房屋買賣糾紛的判決結果嚴重違背公平和誠信原則，為交易習慣和人之常情所難以理解、接受。如云南某市兩位公民經自愿平等協商，就私房買賣達成協議，并互為交付，雙方相約到房管局辦理產權過戶手續，二次均因工作人員不在而未辦成。之后，出賣人翻悔，以未辦登記手續為由主張合同無效，買方訴于法院，但一、二審皆敗訴。法院判決合同無效的唯一理由就是未辦過戶登記手續。這樣的判決叫人無法理解。最高法院關于房屋買賣合同效力的司法解釋的實質是，房屋買賣合同在履行完畢之前（即登記之前）是無效的。而無效合同根本就不應該履行。于是人們陷入了一個惡性循環：未經登記合同無效，無效合同不該履行，因此當事人不能依據一個無效合同要求對方協助辦理登記手續。人們不僅要問，這樣的合同豈不形同兒戲？！按照這樣的解釋，在房地產升值的情況下，誠實的買受人將成為出賣人隨意翻悔的背信行為的犧牲者；而在房地產價格下跌的情況下，出賣人則會成為買方背信行為的犧牲品。更為可悲的是，我們的司法解釋和判決所肯定、保護的，正是這種背信行為。最高法院一再申明，其關于房屋買賣合同未經登記無效的司法解釋的法律依據是國務院1983年發布的《城市私有房屋管理條例》。其實不論是國務院的條例，還是1994年人大常委通過的《城市房地產管理法》，都沒有作出這樣的規定。從這二個法律法規中，人們只能得出房屋產權的轉移須經登記的結論，而得不出房屋買賣必須經登記方能有效的結論。
采納物權行為理論，承認物權行為是獨立于債權行為的一類法律行為，即可徹底解決上述問題，按照物權行為理論，房屋買賣可劃分為債權行為階段和物權行為階段。債權行為指雙方訂立房屋買賣合同的行為，法律可以明確規定房屋買賣合同應以書面形式簽訂，并經公證。符合有效條件的合同具有法律約束力，當事人必須履行。一方違反合同時，視情況可以強制實際履行或責令其承擔違約責任，物權行為指雙方為履行買賣合同而就房屋產權的轉移達成的合意，該合意以登記為生效要件。質言之，登記不是作為債權行為的房屋買賣合同的有效條件，而是物權行為的生效條件和買方取得所有權的條件。由此可知，物權行為理論不但不損害債權行為的效力，而且恰恰維護了債權行為的效力，使債權合同真正成為約束當事人的“法鎖”，而不是可隨意翻悔的兒戲。
注釋：
〔1〕〔6〕〔7〕〔8〕〔9 〕梁慧星《我國民法是否承認物權行為》，《法學研究》1989年第6期第62頁，第61頁，第59頁。
〔2〕〔4〕孫憲忠《物權行為理論探源及其意義》，《法學研究》1996年第3期，第80—92頁。
〔3〕王澤＠①《民法物權》，第66頁。
〔5〕《瑞士民法典》第963條第2
款的規定為：“但不動產的取得人有依據法規、生效的判決書或與判決書有同等作用的證書的權利時，無需所有人的書面聲明，亦得進行不動產登記。
字庫未存字注釋：
＠①原字為钅右加監
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