[ 曲宇輝 ]——(2007-8-15) / 已閱22231次
(三)登記辦法
作為單一事項的不動產登記，如房屋所有權登記、土地使用權登記等，已有相關規章和規范性文件, 按照《物權法》的規定制訂不動產統一登記辦法,主要任務，一是應當就不動產登記的范圍、種類和權證名稱作出統一規定，不允許地方和部門創設新的不動產登記種類和權證名稱，真真保證“物權法定”；二是規定幾種統一登記模式，但不宜登記模式一刀切。法律上可以授權省級政府自行決定統一登記模式并制訂不動產登記辦法。不同的統一登記模式,會有不同的土地與土地附著物登記關系,會有不同的登記條件、程序和期限，會形成不同的登記辦法。
三、重新審視不動產統一登記的呼聲
這里先來看看筆者所在杭州市的土地、房屋登記事項。
1、商品房開發項目。開發商向土地行政主管部門申領國有土地使用證；需要預售商品房的，向房產行政主管部門申領商品房預售證；房屋竣工驗收后，向土地行政主管部門申領土地使用權總證，向房產行政主管部門申領房屋所有權總證。房屋交付業主后，業主向房產行政主管部門申領房屋所有權證，向稅務部門申領契證，向土地行政主管部門申領國有土地使用證。
2、非商品房開發項目。業主向土地行政主管部門申領土地使用證；房屋竣工驗收后，向土地行政主管部門申請換發土地使用證，向房產行政主管部門申領房屋所有權證。
3、農村村民私人建房。房屋竣工驗收后，向土地行政主管部門申領集體土地使用證。
4、轉讓。房屋連帶土地使用權轉讓，向房產行政主管部門申領房屋所有權證，向稅務部門申領契證，向土地行政主管部門申領土地使用權證。
5、租賃。向房產行政主管部門登記。
6、抵押。房屋連帶土地使用權抵押，向房產行政主管部門辦理抵押登記。以沒有房屋的土地使用權抵押，向土地行政主管部門辦理抵押登記。
對老百姓來說，買房不是經常性事件，大部分家庭可能10年、20年才有一次，對大多數的單位來說，也是幾年或者更多年辦一次的事，跑兩個地方還是跑三個地方辦證，辦“兩證”還是辦“三證”，只要辦證部門能在法定期限內辦好,大多數單位、個人并無多大意見。而房屋、土地使用權轉讓及其登記，涉及兩個部門四個手續，但兩個部門都是轉讓手續與登記手續兩個手續一次申請、一并辦理。
“呼聲”來自房地產開發商和房地產中介機構是正常的，對房地產開發商特別是房地產中介機構來說，辦理房地產交易及登記是經常性事件，如果能在一個地方辦好房屋土地登記手續，自然省事。“呼聲”也來自理論界和法律界，認為房地產應當發一本證，只要把土地、房產兩個管理部門合一，或者成立一個專門發證部門，就萬事大吉了。但是他們并沒有考慮，以辦證的方便換辦其他諸多事情的不方便，究竟是利大還是弊大，特別是對廣大的單位、個人來說，是否有真正的方便。
曲宇輝
[1]胡康生《物權法的基本原則及其主要內容》
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